Vyberte si sousedy a postavte dům společně. Manuál participativního bydlení vás celým procesem provede, říkají jeho spoluautoři Jana Kubcová a David Tichý

Proč byste lidem, kteří přemýšlí o novém bydlení, doporučili participaci? A jaké bydlení je vlastně participativní?

DT: Participativní bydlení asi nikdy nebude mainstreamem, ve světě je ale relativně běžnou možností pro část lidí, kteří se dokáží zkoordinovat a chtějí podobu svého domova ovlivnit. Participace je alternativou k nákupu anonymního bytu v klasickém SVJ. Zájemci se spojí se svými kamarády, kolegy, nebo prostě dalšími lidmi, kteří chtějí žít podobným způsobem a aktivně začnou svoje bydlení připravovat.

JK: Pro města v celé Evropě je dnes obrovským tématem dostupnost bydlení. Samotné zajištění  bydlení je velký úkol., ať už ho realizují občané nebo stát. Je to prostě drahý a složitý proces. Zájemci o participativní bydlení mohou být skvělými partnery i pro obce. Aktivní skupina lidí se může podílet například na využití pozemků a budov, se kterými si obec neví rady a ani nemá finance na výstavbu obecních bytů.

Musí projekt vždy vzniknout zdola, nebo může s participací začít i přímo obec?

JK: Pokud obce pochopí, že je to důležitý střípek do skládačky dostupnosti bydlení, mohou participaci podporovat poradenstvím i vedením workshopů, když se skupina zájemců sestavuje. Prvky participace se ale uplatní i v nájemním bydlení. V Rakousku funguje model, kdy je dům vlastněný obcí, ale nájemníci si vytvoří spolek a pronajímají si navíc všechny sdílené prostory a starají se o ně.

Jak je na participativní bydlení připravena česká legislativa?

DT: Příliš ne. V zahraničí tyto projekty vznikají často jako družstevní. U nás se ale s družstevním bydlením obchoduje stejně jako s byty v osobním vlastnictví. Lidé navíc většinou chtějí po nějaké době svoje podíly převést do formy SVJ. To je způsobeno nejen touhou vlastnit, ale třeba i nedůvěrou kvůli některým neúspěšným projektům z devadesátých let.

Ale existují i další formy které participativní bydlení může využít. Hodně se hovoří o různých formách neziskového bydlení, spolkovém bydlení, využít je možné i akciovou společnost nebo s.r.o. Součástí našeho manuálu je i přehled, který ukazuje plusy a mínusy různých cest. Pro každý projekt se hledá optimální řešení, což úzce souvisí s možností získání úvěru. Financování participativních projektů je tu zatím v plenkách, banky si na ně teprve zvykají a zájemci na něj nemusí dosáhnout. Projekt spolku Sdílené domy, nazvaný přiléhavě První vlaštovka, byl primárně podpořen půjčkou od německé nadace Umverteilen a částečně také díky crowdfundingu.

JK: Základním požadavkem zakládajících členů je většinou dlouhodobá udržitelnost, aby se projekt neproměnil na klasické SVJ. Dalším žádaným prvkem je možnost ovlivnit vstup nových členů. Vybrat si sousedy v bytovém družstvu dnes nemůžete. Proto je zajímavá třeba forma sociálního družstva, kde mohou členové zasahovat do toho, kdo další do společenství vstoupí. Cílem projektu bylo i ukázat momenty, jak zákony zlepšit, abychom dokázali skupiny, které mají o participaci zájem, podpořit.

Jaké největší problémy brání tomu, aby v České republice začalo podobných projektů vznikat více?

DT: Zatím asi nedůvěra. Ledaskdo vám řekne, že by chtěl do podobného projektu jít, ale má obavy, jak se zachovají ostatní budoucí sousedé. Snažili jsme se popsat, co nedůvěru způsobuje. Pokud budou všechny postupy jasnější, zlepší se legislativa, banky se chytnou za nos a uznají, že má smysl financovat sektor bydlení, o kterém zatím ani nevěděli, může se situace výrazně zlepšit.

Má v celém konceptu místo klasický developer? Jak se do participace mohou zapojit soukromí investoři?

JK: V manuálu zmiňujeme několik vídeňských příkladů, kdy si skupina zájemců najala developera, který celou stavbu připravuje, komunikuje se stavební firmou a dohlíží na celý proces. Významně se ale odlišuje od klasických stavebních podnikatelů. V zahraniční legislativě je totiž ukotvena i definice neziskového developera.

V manuálu často zmiňujete, že skupina plánující participativní bydlení si nemá bát říct o pomoc a přizvat do procesu i odborníka. Velmi dbáte na strukturu vyjednávání a prvotní workshopy doporučujete řídit nezávislým facilitátorem.

JK: Určitě, do manuálu jsme připravili i vhodné scénáře setkání. Návody jsou inspirované strukturou workshopů, které jsme uspořádali v rámci výzkumu. Postupy jsme pilotně testovali během setkání se zájemci o participativní bydlení z partnerských měst. I zkušenost ze zahraničí ukazuje, že odborná pomoc je potřebná, protože každá skupina lidí má omezené kapacity. Sama jsem zažila projekty, kde pravidelné schůzky zájemců nesměřovaly k realizaci. Jednání bylo neefektivní a pořád se opakovala stejná témata. Proto je role zkušeného moderátora velmi užitečná.

Promítla se spolupráce s partnerskými městy do reálných projektů?

DT: Například v Liberci se náš výzkum podařilo propojit s architektonickou soutěží na lokalitu Papírového náměstí. Ta dopadla skvěle, vznikne tu řada nových domů a město by rádo pro část využilo potenciál participativního bydlení.

JK: Je to lokalita na hraně historického centra, částečně brownfield, s obrovským potenciálem a velkým geniem loci, které může zaujmout právě lidi se zájmem o nové formy bydlení.

Participace ale může mít mnoho podob.

DT: Je to škála možností. A není potřeba se nutit do jednoho nebo druhého extrému. Pojmenovali jsme pět dimenzí participace, což jsou vlastně oblasti, které mohou obyvatelé sdílet. Nás jako architekty okamžitě napadne sdílení různých prostor, jako je komunitní místnost, prádelna, knihovna, sauna nebo zahrada. Můžete ale sdílet také přípravu projektu a jeho financování. Některá společenství si pak vypomáhají třeba hlídáním dětí, společnými nákupy nebo sdílením automobilů.

Popisujete i různé společné fondy, nejen klasický fond oprav. Například rezervu, která dokáže pomoci jednotlivým členům, pokud se dostanou do problémů třeba kvůli nemoci nebo ztrátě zaměstnání.

JK: Navíc se skupina už na začátku může rozhodnout, že chce zajistit větší pestrost a umožnit zapojení i lidem s nižšími příjmy. Na předměstí Leedsu ve Velké Británii vznikl projekt LILAC (Low Impact Affordable Living) s unikátním modelem solidárního financování. Domácnosti zasílají 35 % svého měsíčního platu na splátku společného úvěru. Lidé s vyššími příjmy tak uhradí svoji část rychleji, nízkopříjmové domácnosti platí i o několik let déle. Tento model jim ale vůbec umožní do projektu vstoupit a kvalitní bydlení získat, protože by třeba na klasickou hypotéku nedosáhly.

DT: A jsme zase zpátky u důvěry. Ta ale nemůže být bezbřehá. U nás máme nemalé zkušenosti se zneužíváním důvěry a lidé se pak nových výzev bojí. Většina z nás asi zná film Vlastníci. Cílem vlastně je, abyste jeho scénář nemuseli zažít ve skutečnosti. Pokud máte všechno od začátku jasně vydiskutované a profesionálně vedené, tak může společné bydlení dopadnout velice dobře i ve složité skupině.

JK: Skupina zájemců o participativní bydlení si musí ujasnit i to, co se stane, když jeden z obyvatel bude chtít z projektu odejt? Jak bude moci někdo nový vstoupit? Detailní nastavení pravidel pomáhá tomu, aby se vzájemná důvěra posilovala a projekty měly šanci na dlouhodobou udržitelnost.

Zájemcům o participativní bydlení poměrně důrazně radíte, aby se zamysleli i nad možností pronájmu části budovy. Proč je to důležité?

JK: Pro dlouhodobou dostupnost bydlení je velice výhodné, pokud bytový dům má nějaký prostor, který ta skupina může pronajímat a tím si pomoci s financováním. Může to být dlouhodobý pronájem obchodu v parteru, nebo se obyvatelé mohou podělit o společenskou místnost s místní komunitou. Znamená to snížení nákladů na bydlení, což nevytváří tlak na obyvatele s nižšími příjmy, aby se stěhovali jinam a v lokalitě zůstává sociální pestrost.

Navštívili jste mnoho zahraničních příkladů, fungujících už řadu let. S jakými výzvami obyvatelé těchto projektů nepočítali a museli se s nimi poprat až za běhu?

JK: Myslím, že to byla komunikace. Shodují se, že se naučili velmi efektivně komunikovat a vést společné schůzky. Po deseti letech společného soužití jsou už mistři vyjednávání.

DT: V jednom z domů, který jsme navštívili, jsme se také ptali, jak hodně se tam obměňují obyvatelé. Místní nám říkali, že když projekt dávali dohromady, po nějaké chvíli začali mít převis zájemců. Vytvořili proto pořadník čekatelů, kdyby se někdo odstěhoval. Po pěti letech ale pořadník zrušili, protože byl zbytečný, ze společenství nikdo neodcházel. Z těchto pořadníků se nakonec rekrutují další skupiny zájemců.

JK: Podobně jako v jiných zemích Evropy je klíčový první realizovaný projekt, který prošlape cestu dalším. Jakmile se ho podaří zrealizovat, jeho příklad inspiruje další, kteří chtějí bydlet podobně. Obyvatelé fungujících projektů navíc vkládají obrovskou energii do toho, aby myšlenku participace rozšířili mezi další lidi a věnují svůj čas těm, kteří je požádají o radu. Doufáme, že Manuál a Metodická příručka participativního bydlení pomohou i pionýrským projektům v Česku. Díky nim totiž bude vidět, jak se na tuto cestu vydat.

Více o publikacích – Metodické příručce participativního bydlení a Manuálu participativního bydlení – se dočtete v samostatné zprávě.

Rozhovor vedl Pavel Fuchs

Další rozhovory